Vodič korak po korak za kupnju nekretnine u Hrvatskoj

Vodič korak po korak za kupnju nekretnine u Hrvatskoj

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj uključuje nekoliko pravnih i administrativnih koraka. Bez obzira jeste li državljanin EU-a ili državljanin treće zemlje, ovo je standardni postupak:

1. Pribavite osobni identifikacijski broj (OIB)

Prije nego što išta drugo učinite, potreban vam je OIB (Osobni identifikacijski broj). To je porezni identifikacijski broj potreban za svaku pravnu transakciju u Hrvatskoj, uključujući otvaranje bankovnog računa ili potpisivanje ugovora. Možete ga dobiti u lokalnom uredu Porezne uprave (Porezna uprava).

2. Provjera statusa nekretnine

Nakon što pronađete nekretninu koja vam se sviđa, morate provesti “dubinsku analizu”. To uključuje provjeru Zemljišne knjige (Zemljišne knjige) i Katastra (Katastar) kako biste osigurali:

• Prodavatelj je stvarni vlasnik.
• Nekretnina ima “čist vlasnički list” (bez aktivnih hipoteka ili pravnih sporova).
• Zgrada ima Uporabnu dozvolu (Uporabna dozvola), što je ključno za novije zgrade.

3. Predugovor (Predugovor)

U Hrvatskoj je uobičajeno potpisati Predugovor. Ovaj dokument definira nekretninu, cijenu i datum završetka. U ovoj fazi kupac obično plaća polog (kaparu), koji obično iznosi 10% od kupoprodajne cijene.

Napomena: Prema hrvatskom zakonu, ako kupac odustane, gubi polog. Ako prodavatelj odustane, mora kupcu platiti dvostruki iznos pologa.

4. Glavni ugovor i ovjera

Konačni Kupoprodajni ugovor (Ugovor o kupoprodaji) sastavlja se, obično od strane odvjetnika. Da bi bio pravno obvezujući za potrebe zemljišne knjige, potpis prodavatelja mora biti ovjeren od strane hrvatskog javnog bilježnika (Javni bilježnik).

5. Plaćanje i tabularna izjava

Nakon potpisivanja ugovora, kupac plaća preostali iznos. Nakon što prodavatelj primi puni iznos, izdaje Tabularnu izjavu (Tabularna isprava). Ovo je dokument u kojem prodavatelj potvrđuje da je u potpunosti plaćen i izričito dopušta kupcu da se registrira kao novi vlasnik.

6. Uknjižba vlasništva

Vaš odvjetnik ili javni bilježnik podnijet će zahtjev Zemljišnoknjižnom sudu za prijenos vlasništva na vaše ime. Ovo je posljednji pravni korak koji vas službeno čini vlasnikom.

7. Porez na promet nekretnina

Ako nekretninu prodaje privatna osoba (a ne tvrtka unutar sustava PDV-a), kupac je obično odgovoran za Porez na promet nekretnina od 3%. Porezna uprava će poslati obavijest o plaćanju nakon što se ugovor podnese.

Važne napomene za strance

Poljoprivredno zemljište: Od 2023. građani EU-a sada mogu kupovati poljoprivredno zemljište, što je prethodno bilo ograničeno.

Građani EU-a: Mogu kupovati stambene i poslovne nekretnine s istim pravima kao i hrvatski državljani.

Državljani izvan EU-a: Mogu kupovati nekretnine na temelju reciprociteta između Hrvatske i njihove matične zemlje, ali im je potrebna administrativna suglasnost od Ministarstva pravosuđa.

Legal Notice: The content of this blog is the result of our team’s professional expertise and effort. While we are glad you find this information useful, the unauthorized copying and publishing of this text, in whole or in part, on other websites is strictly prohibited without our prior consent.

Want to share this article? Feel free to share it on social media or online portals exclusively via a direct link to this page. By doing so, you respect our work and ensure others can access the original content. Thank you for your understanding!