Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf einer Immobilie in Kroatien

Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf einer Immobilie in Kroatien

Der Kauf einer Immobilie in Kroatien umfasst mehrere rechtliche und administrative Schritte. Unabhängig davon, ob Sie EU-Bürger oder Drittstaatsangehöriger sind, gilt folgendes Standardverfahren:

1. Beantragen Sie eine persönliche Identifikationsnummer (OIB).

Bevor Sie irgendetwas anderes tun, benötigen Sie eine OIB (Osobni identifikacijski broj). Dabei handelt es sich um eine Steueridentifikationsnummer, die für alle rechtlichen Transaktionen in Kroatien erforderlich ist, einschließlich der Eröffnung eines Bankkontos oder der Unterzeichnung eines Vertrags. Diese erhalten Sie bei der örtlichen Steuerbehörde (Porezna uprava).

2. Überprüfung des Eigentumsstatus

Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, müssen Sie eine „Sorgfaltsprüfung” durchführen. Dazu gehört die Überprüfung des Grundbuchs (Zemljišne knjige) und des Katasters (Katastar), um sicherzustellen, dass:

• Der Verkäufer ist der tatsächliche Eigentümer.
• Die Immobilie hat einen „sauberen Titel“ (keine aktiven Hypotheken oder Rechtsstreitigkeiten).
• Das Gebäude verfügt über eine Nutzungsgenehmigung (Uporabna dozvola), die für Neubauten unerlässlich ist.

3. Der Vorvertrag (Predugovor)

In Kroatien ist es üblich, einen Vorvertrag zu unterzeichnen. Dieses Dokument definiert die Immobilie, den Preis und das Fertigstellungsdatum. In dieser Phase leistet der Käufer in der Regel eine Anzahlung (capitula), die in der Regel 10 % des Kaufpreises beträgt.

Hinweis: Nach kroatischem Recht verliert der Käufer bei Rücktritt vom Vertrag die Anzahlung. Bei Rücktritt des Verkäufers muss dieser dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zahlen.

4. Der Hauptvertrag und die Beglaubigung

Der endgültige Kaufvertrag (Ugovor o kupoprodaji) wird in der Regel von einem Anwalt ausgearbeitet. Damit er für das Grundbuchamt rechtsverbindlich ist, muss die Unterschrift des Verkäufers von einem kroatischen Notar (Javni bilježnik) beglaubigt werden.

5. Zahlung und tabellarische Aufstellung

Nach Unterzeichnung des Vertrags zahlt der Käufer den Restbetrag. Sobald der Verkäufer den vollständigen Betrag erhalten hat, stellt er eine tabellarische Aufstellung (Tabularna isprava) aus. Dabei handelt es sich um ein Dokument, in dem der Verkäufer bestätigt, dass er den vollständigen Betrag erhalten hat, und dem Käufer ausdrücklich gestattet, sich als neuer Eigentümer registrieren zu lassen.

6. Eintragung des Eigentumsrechts

Ihr Anwalt oder Notar reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein, um das Eigentumsrecht auf Ihren Namen zu übertragen. Dies ist der letzte rechtliche Schritt, der Sie offiziell zum Eigentümer macht.

7. Grunderwerbsteuer

Wird die Immobilie von einer Privatperson (und nicht von einem Unternehmen im Mehrwertsteuersystem) verkauft, muss der Käufer in der Regel eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3 % entrichten. Die Steuerbehörde versendet nach Einreichung des Vertrags eine Zahlungsaufforderung.

Wichtige Hinweise für Ausländer

Landwirtschaftliche Flächen: Seit 2023 können EU-Bürger nun landwirtschaftliche Flächen erwerben, was zuvor eingeschränkt war.

EU-Bürger: Können Wohn- und Gewerbeimmobilien mit denselben Rechten wie kroatische Staatsbürger erwerben.

Nicht-EU-Bürger: Können Immobilien auf der Grundlage der Gegenseitigkeit zwischen Kroatien und ihrem Heimatland erwerben, benötigen jedoch eine behördliche Genehmigung des Justizministeriums.

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