Przewodnik krok po kroku dotyczący zakupu nieruchomości w Chorwacji

Przewodnik krok po kroku dotyczący zakupu nieruchomości w Chorwacji

Kupno nieruchomości w Chorwacji wiąże się z kilkoma krokami prawnymi i administracyjnymi. Niezależnie od tego, czy jesteś obywatelem UE, czy obywatelem państwa trzeciego, standardowa procedura wygląda następująco:

1. Uzyskaj osobisty numer identyfikacyjny (OIB)

Zanim zrobisz cokolwiek innego, potrzebujesz numeru OIB (Osobni identifikacijski broj). Jest to numer identyfikacji podatkowej wymagany do wszelkich transakcji prawnych w Chorwacji, w tym do otwarcia konta bankowego lub podpisania umowy. Można go uzyskać w lokalnym urzędzie skarbowym (Porezna uprava).

2. Weryfikacja statusu nieruchomości

Po znalezieniu nieruchomości, która Ci się podoba, musisz przeprowadzić „due diligence”. Obejmuje to sprawdzenie rejestru gruntów (Zemljišne knjige) i katastru (Katastar) w celu upewnienia się, że:

• Sprzedający jest faktycznym właścicielem.
• Nieruchomość posiada „czysty tytuł własności” (brak aktywnych hipotek lub sporów prawnych).
• Budynek posiada pozwolenie na użytkowanie (Uporabna dozvola), które jest niezbędne w przypadku nowszych budynków.

3. Umowa przedwstępna (Predugovor)

W Chorwacji powszechną praktyką jest podpisywanie umowy przedwstępnej. Dokument ten określa nieruchomość, cenę i termin realizacji transakcji. Na tym etapie nabywca zazwyczaj wpłaca zaliczkę (capitula), która wynosi zazwyczaj 10% ceny zakupu.

Uwaga: Zgodnie z prawem chorwackim, jeśli kupujący wycofa się z umowy, traci zadatek. Jeśli sprzedający wycofa się z umowy, musi zapłacić kupującemu dwukrotność kwoty zadatku.

4. Umowa główna i poświadczenie notarialne

Ostateczna umowa sprzedaży (Ugovor o kupoprodaji) jest sporządzana zazwyczaj przez prawnika. Aby była ona prawnie wiążąca dla celów rejestracji w księdze wieczystej, podpis sprzedającego musi zostać poświadczony przez chorwackiego notariusza (Javni bilježnik).

5. Płatność i zestawienie tabelaryczne

Po podpisaniu umowy kupujący wpłaca pozostałą kwotę. Po otrzymaniu pełnej kwoty sprzedający wystawia zestawienie tabelaryczne (Tabularna isprava). Jest to dokument, w którym sprzedający potwierdza otrzymanie pełnej kwoty i wyraźnie zezwala kupującemu na zarejestrowanie się jako nowy właściciel.

6. Rejestracja własności

Twój prawnik lub notariusz złoży wniosek do sądu rejestrowego o przeniesienie tytułu własności na Twoje nazwisko. Jest to ostatni krok prawny, który oficjalnie czyni Cię właścicielem nieruchomości.

7. Podatek od przeniesienia własności nieruchomości

Jeśli nieruchomość jest sprzedawana przez osobę fizyczną (a nie przez spółkę podlegającą podatkowi VAT), nabywca zazwyczaj podlega podatkowi od przeniesienia własności nieruchomości w wysokości 3%. Administracja podatkowa wysyła wezwanie do zapłaty po zawarciu umowy.

Ważne uwagi dla cudzoziemców

Grunty rolne: Od 2023 r. obywatele UE będą mogli nabywać grunty rolne, co wcześniej wiązało się z pewnymi ograniczeniami.

Obywatele UE: Mogą kupować nieruchomości mieszkalne i komercyjne na takich samych prawach jak obywatele Chorwacji.

Obywatele krajów spoza UE: Mogą nabyć nieruchomość na zasadzie wzajemności między Chorwacją a ich krajem ojczystym, potrzebują jednak zgody administracyjnej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Legal Notice: The content of this blog is the result of our team’s professional expertise and effort. While we are glad you find this information useful, the unauthorized copying and publishing of this text, in whole or in part, on other websites is strictly prohibited without our prior consent.

Want to share this article? Feel free to share it on social media or online portals exclusively via a direct link to this page. By doing so, you respect our work and ensure others can access the original content. Thank you for your understanding!